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朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
浏览:3785 日期:2017-06-12

朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

    案情回顾

    2007年1月25日,朱俊芳与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同》,主要约定朱俊芳向嘉和泰公司购买当地百桐园小区十号楼14套商铺等。同日嘉和泰公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续,并于次日向朱俊芳出具两张总额10 354 554元的销售不动产发票。
  2007年1月26日,朱俊芳与嘉和泰公司签订一份《借款协议》,主要约定:嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元,期限至 2007年4月26日;嘉和泰公司自愿将其开发的当地百桐园小区十号楼商铺抵押给朱俊芳,抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同,并办理备案手续,开具发票;如嘉和泰公司偿还借款,朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回,如到期不能偿还,嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款,双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后,朱俊芳向嘉和泰公司发放了1100万元借款,嘉和泰公司出具了收据。至2007年4月26日,嘉和泰公司未能偿还该借款。
  一审法院认为:双方签订的十四份《商品房买卖合同》,意思表示真实,依法办理了备案登记手续,应当受到法律保护。根据双方在后签订的《借款协议》约定,可以认为借款协议的约定,实际为商品房买卖合同签订生效后,在履行合同过程中,双方对商品房买卖合同作出的补充。其中《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款,实际上是为已签订并正在履行的十四份《商品房买卖合同》附加了解除条件,即到期还款买卖合同解除,到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和泰公司到期未能还款,十四份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就,应当继续履行。
  2007年9月3日,一审法院作出 (2007)小民初字第1083号民事判决:一、朱俊芳与嘉和泰公司签订的14份《商品房买卖合同》有效;二、嘉和泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。一审案件受理费87 800元,保全费5000元,共计92800元,由嘉和泰公司负担。
  嘉和泰公司不服一审判决,向山西省太原市中级人民法院(以下简称太原中院)提出上诉称,朱俊芳持有的收据数额虽然是1100万元,但嘉和泰公司实际收到的款项为1023万元,在借款时朱俊芳已扣除了 77万元利息。嘉和泰公司出具的发票金额是1035.4554万元,此金额是根据双方借款抵押的房地产面积和单价折算而来,所以与收据的金额不一致。嘉和泰公司与朱俊芳之间是借款法律关系,双方签订的《商品房买卖合同》及发票只是属于《借款合同》的抵押手续,并没有形成真实的买卖合同关系。而借款合同关于抵押的约定违反了担保法解释的相关规定,且未在相关部门进行登记,属于无效约定,不应受法律的保护。请求撤销一审判决,驳回朱俊芳的诉讼请求。
  朱俊芳答辩称,双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案,已经成立生效。借款协议是朱俊芳在付房款的过程中在嘉和泰公司要求下才签订,是为保证朱俊芳权益才写的条款,不影响买卖合同成立生效。故请求维持原判。
  太原中院认为,双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且在国家规定的相关部门登记备案,应认定有效。双方在合同履行过程中又签订了借款合同,该合同仅是商品房买卖合同的补充,故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。另外,由于嘉和泰公司向朱俊芳出具1100万元的收款收据,其主张仅收到 10 354 554元,证据不足,不予支持。
  2008年5月4日,太原中院作出 (2007)并民终字第1179号民事判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费43 900元,由嘉和泰公司负担。

    2011年2月17日,山西高院作出(2010)晋民再终字第103号民事判决:撤销太原市小店区人民法院(2007)小民初字第1083号民事判决和太原市中级人民法院(2007)并民终字第1179号民事判决;驳回朱俊芳的诉讼请求。本案一、二审案件受理费由朱俊芳负担。

    最高人民法院认为,案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就,故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。山西高院再审判决适用法律错误,应予撤销。太原中院二审判决虽在判决理由表述上不够准确和充分,但判决结果正确,可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项、第一百八十六条第一款之规定,判决如下:
  一、撤销山西省高级人民法院(2010)晋民再终字第103号民事判决;
  二、维持山西省太原市中级人民法院(2007)并民终字第1179号民事判决。
  本判决为终审判决。

    裁判摘要
  1.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下.应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
  2.借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

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