一、北京市3月份楼市出台一系列限购限贷新政

       3月17日认房认贷

       3月17日印发《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称317新政），“317”新政在于限贷，是通过抑制购房需求调控房价。本次调控主要内容可概括为：一是提高首套房认定标准：“认房又认贷”，重回史上最严认定标准；二是提高二套房首付比例：提高10个百分点，达到史上最高水平；三是降低房贷期限：房贷最长期限降至25年，首次以政策文件限定。

       3月22日限购升级

       3月22日发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，内容为限购升级，非京籍在京购房需纳税连续60个月。

       3月24日限贷升级

       3月24日发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》。该通知中主要内容可以概括为：对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

       3月26日商办限购

       3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，主要内容为商办需连续满五年社保或者连续五年纳税且名下不能有住宅或商办类产品，符合条件的全款才能购买。

       二、一系列调控政策可能会引发的法律问题浅析

      楼市调控一系列新政可能会导致已经签订的认购书、房屋买卖合同等无法继续履行。在这种情况下，一方可否解约？是否需要承担违约责任？针对新政出台后可能产生的法律问题我们作如下解读。

       问题一：已签认购书并付定金，在签约期限内受出现新政导致不能签订正式合同的，可否解除认购书，是否需承担定金责任？

       答：在认购书约定的期限内，因政策导致无法签订网签合同，则认购协议可协商解除或由任一方请求法院判令解除；又因解约事由不可归责于任一方，故购房人已支付的定金一般应予以退还，双方一般无需承担违约责任。

       应当注意的是，若因购房人原因没有在认购书约定的期限内缴纳首付款并签订正式网签合同，在逾期期间因限购而无法继续履行而解除的，应认定为系购房人原因造成，购房人应依约承担责任。

       问题二：房屋买卖合同签订后买方无力履行已签订的合同，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退还？

       答：房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行一般会产生一定困难。对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的，一般可予支持，并由卖房人退还定金和已付购房款。但是，卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。

       问题三：新政后，被认定为“二套房”致使首付比例大幅提高，导致合同无法继续履行而解除，卖方是否可以主张补偿损失？应视合同有无特别约定区别处理。

       答：因政策在首付款比例方面屡有调整，故大部分房屋买卖合同中就签约后、按揭贷款办理过程中首付款因政策原因或购房人原因较合同约定提高情况的处理进行了约定，一般约定为购房人应当在一定期限内补足提高部分首付款，逾期未补足的，合同解除的，购房人承担违约责任。     

       若合同没有针对该情况进行特殊约定，且双方就首付比例调整后合同的履行没有协商达成一致，合同无法继续履行的，可协商解除或由任一方请求法院判令解除合同；又鉴于解约事由无法归责于任一方，故双方一般均无需承担违约责任，购房人已付购房款一般应予退还。合同解除确实导致当事人利益失衡的，法院一般会综合案件本身情况，具体分析，酌情予以支持。

       问题四：已签房屋买卖合同，在约定办理贷款期限内受政策影响无法办理贷款的，可否解除合同，是否需承担违约责任？

       答：政策的突发性，不可归责于任一方；将无法办理的风险全部由购房人承担也不甚合理。在此情况下，买卖双方可以就付款方式的变更进行协商，协商不成的，因合同约定的按揭贷款方式无法继续履行，可由任一方请求法院判令解除合同，因解约事由不可归责于任一方，故双方一般均无需承担违约责任，购房人已付购房款一般应予退还。

       但是，如果购房人未按合同期限办理按揭贷款，在逾期期间因政策出台而无法办理按揭贷款导致合同被解除的，则购房人应当承担违约责任。

       问题五：新政后，房屋买卖合同一方违约不履行合同义务的，另一方可否要求对方继续履行？

       答：除当事人约定解除及其他原因（不可抗力、楼市新政等）致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外，房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的，另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。当然，即使房屋买卖合同解除，受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。

       问题六：部分购房者出售房屋是为了换房，在购买房屋的同时，会出售自己名下的房产，这就导致房屋买卖会出现“连环单”的情形。一方违约，就可能导致多起房屋买卖纠纷连环发生。新政后，此类纠纷一旦发生，房屋买卖合同一方可否以第三方原因向合同相对方主张免责？

       答：合同具有相对性，房屋买卖合同因第三人原因发生违约的，当事人一方依旧应当向对方承担相应的违约责任，其与第三人之间的纠纷，应该按照法律规定或者合同约定，采取协商、调解、诉讼等方式另行予以解决。

       综上可见，在房地产调控政策变动频繁的背景下，现阶段尤其需要在房屋买卖合同条款中保持对限购、限贷政策的预见性，对可能发生的情况进行事先明确约定，以减少争议和纠纷的发生。

附：